項目需求

（一）項目背景

天津市河西區綜合辦公樓地址：天津市河西區微山路2號增10號，與大沽南路、東南快速路相鄰，緊臨地鐵一號線。該辦公樓為區殘聯、區人防辦公室、區體育局、區衛生計生綜合監督所聯合辦公。

本項目整體6層，局部7層，1-3層辦公區2715㎡為殘聯用房，3層685㎡為人防辦用房，4層1370㎡為體育局用房，5-6層2739㎡為監督所用房，7層局部541㎡為統計局辦公室，物業及公共區域3150㎡（含食堂及地下面積），共計面積11200㎡。

本項目包括物業管理和職工食堂承包兩部分，職工食堂就餐人數預計160人。

（二）人員配置及崗位要求

本項目總配備人數應不少于22人，包括項目經理1名、食堂人員7名（含廚師2名、面點師2名、助廚1名、勤雜工2名）、保潔員6名、秩序維護員6名、維修人員2名。

按勞動法和國務院關于職工工作時間的規定，正常情況下，上述人員每日工作不超過8小時，每周工作不超過40小時。需安排加班的，中標供應商應配合并向勞動者支付加班費。

（三）服務范圍及標準

1、食堂承包服務

1.1投標方提供日常營養早餐及午餐服務。用餐標準為每人每天21元（其中采購方每人每天補貼18元，職工餐費據實結算）。

1.2 食堂供餐時間：早餐7：40-8：20，午餐11：30-12：20。

1.3早餐：均需現場制作，不得外購。要求每餐品種至少包括：云吞、豆腐腦、鍋巴菜、手搟面、疙瘩湯，每天2種；各種粥類，每天1種；豆漿、牛奶，每天提供。面食：油條、花卷、小窩頭、大餅、煎餅果子燒餅、甜點等，每天5種。涼菜4種、茶雞蛋、煮雞蛋、火腿腸，每天提供。

1.4午餐：要求至少：素菜3種；葷菜3種（2主葷1次葷）；主食不少于4種；湯粥類2種；時令水果等。主葷限量，其余不限量，可以任意食用。

1.5要求投標人具有良好的責任心，在食堂的承包過程中嚴格按照國家及地方衛生部分的要求做到食品加工及配餐的衛生、加工人員做到身體健康，持證上崗，飯菜在節儉的前提下做到可口美味，按時按點提供配餐服務，以滿足就餐員工的就餐要求。投標人負責所有從業人員的體檢并辦理有效健康證和衛生知識培訓合格證，所聘用員工需相對穩定，持有效健康證和培訓證上崗（無證不予上崗），定期進行相關體檢，確保從業人員身體健康。

1.6要求嚴格把好食品衛生質量關，堅持做到不買入、不驗收、不使用、不加工腐爛變質的原料和食品，并按照低溫保藏的衛生要求貯存食品，防止食品腐爛變質。不吃病死、毒死或死因不明的禽畜肉。不吃有毒或不認識的野菇、木薯、發芽馬鈴薯，限制食用四季豆等。廚務人員必須定期進行健康檢查，證明無“五病”才能上崗，并經過衛生知識培訓，懂得基本衛生知識。

1.7承包食堂經營所需的水、電、燃料由采購人負責。

1.8采購人有權對投標人的服務和飯菜質量進行實時監督。

1.9食堂人員要求配備7名（含廚師2名、面點師2名、助廚1名、勤雜2名），承包過程中原配置人員不得任意更換，如有更換，須經采購人同意，否則采購人有權終止承包合同。

1.10采購人負責提供食堂承包正常經營的一切廚房設備（包括餐具、餐桌、餐椅、炊具、餐盤、冷藏、保鮮設備等）。廚房設備在雙方正式交接后，由投標人負責承包過程中相關廚房用具的維修。

1.11在供餐的過程中，當日的餐飲不允許使用上一餐的剩菜剩飯。

1.12遇突發狀況，如停水、停電、停氣等情況，投標人應保證按照原配餐標準按時提供餐飲服務。

1.13每日早中餐食物開餐前，須在餐前留樣（留樣時間為48小時）封存，以備人員出現食物中毒或其他情況下的查驗。

1.14食堂餐飲實行磁卡制，投標人需提供食堂餐飲磁卡銷售系統設備及公用餐磁卡，系統功能要求根據本項目需求制定并經采購方審核批準后實施。

1.15食材選用要求：餐飲加工每次采購的食用油、大米、白面和肉類等須具有衛生檢驗部門出具的合格證，定期向采購方實際用戶單位提供購食材發票復印件。

1.16投標人負責餐廳的保潔工作及潲水的及時處理，做好環境衛生工作，嚴防食物中毒。如發生安全衛生事故或相關部門檢查不合格，投標人承擔引起的一切經濟和法律責任。食堂衛生及食堂周圍包干區由投標人負責打掃，保證操作間、售飯間、洗菜間、用餐地點以及衛生包干區等地方每次餐后清掃干凈，保證地面清潔，確保食堂（墻壁、門窗、洗碗池、餐桌椅、案板用具等）無油污、無廢紙果殼、無灰塵、無衛生死角，保證操作環境要保持衛生整潔. 達標，保證加工食品過程中安全健康。

1.17投標人應恪守經營項目，嚴禁超范圍經營。保證不斷增加食品花色品種，利潤合理適度。投標人的各種主副原料采購必須從國家工商部門認可的經銷企業進貨,承包方應索證備查，并建立主、副食品臺賬。嚴禁采購三無、變質過期、有害物質污染等其他不符合食品衛生標準和要求的食品及調味品。如發現投標人違約，采購人有權責令投標人作出檢查或停業整頓后，停業整頓期間造成的一切損失由投標人承擔。

1.18 投標人要按時完成上級部門下達的消費扶貧任務，優先購買受援地區的農副產品。

2、物業管理服務

包括保潔服務、秩序維護服務、維修服務、日常養護服務及采購人交辦的臨時性工作。投標人須制定詳細的物業管理方案，須明確各崗位的人員配置、工作內容、職責和標準（包括具體負責區域、作業內容、清潔頻率、檢查頻率和作業標準，以及所要達到的效果），制定突發事件的應急預案，并將上述方案在樓內醒目位置予以公示）。

2.1保潔服務：范圍包含地下及1-7層公共區域。服務內容包括：接待大廳、會議室、活動室、公共走道、樓梯、電梯間及衛生間日常保潔服務。

（1）樓內范圍：樓內公共區域（包括各層樓道、大廳、樓梯間、衛生間、玻璃、墻壁、門窗、電梯、開水房、會議室、活動室、樓頂、入口臺階等區域的全方位衛生保潔（含耗材）。

（2）樓外環境衛生區域：環境衛生的清潔與垃圾箱的消殺工作，冬季院區的除雪工作。

（3）設置除鼠撒藥設施，定期更換藥餌；做好防蠅防蚊工作，定期對食堂及公共區進行蟑螂消殺工作等。

2.2安保服務，服務內容包括：辦公區門禁值崗、接待區秩序維護及地下車庫秩序維護。

（1）負責樓內外24小時的安全保障工作，維護樓內的公共秩序，協助維護樓周邊的公共秩序，負責消防巡檢、樓內外巡查等，做好防火防盜防洪等安全措施的實施，確保設施設備安全。

（2）負責管轄區域內交通疏導、停車場管理、自行車停放管理。

（3）監督樓內公共區域用電、堆放物品的情況，及時清除上述區域內存放的廢棄物或違規存放的物品（如易燃、易爆等物品），保障消防通道暢通。

（4）按照規定做好來往信件的登記工作，做到當天信件不漏登、不誤登、記錄準確備查。對當天收到各類報刊、信件及時進行清點分類，準確送達各單位，做到信件不丟失、送報不延誤，相關急件快件收到后隨時送達相關部門不拖延。

（5）協助采購人做好突發事件處理工作。

2.3維修服務，服務內容包括：日常辦公設施零碎修及相關設施的運行保養維護。

（1）保障各項公共設備、設施的安全完好及各部位設備、設施的正常運行和用電安全。

（2）負責樓內公共設備、設施（包含電梯、電力、照明、上下水、衛生潔具、消防設施、門窗鎖具、窗簾等）的日常管理、檢查報修和零散維修工作，并負責電梯、設備、消防等專業公司完成專業設備設施的維修保養工作。

（3）大樓屋頂維修，保障大樓不出現漏水情況。

2.4日常養護服務，服務內容包括：樓內公共區域綠植的養護。

2.5采購人交辦的臨時性工作。

（四）服務人員基本要求

1、物業公司聘用的所有工作人員均應經過所從事行業的專業和文明禮儀培訓，專業技術工種要持有專業上崗證書。

2、所有物業公司工作人員，均需統一著裝，干凈整潔，不得歪戴帽子，不卷袖子和褲腿，不得敞胸露懷，不得在樓內隨意躺坐，儀容儀表和工作姿態要符合專業要求。

3、男性工作人員不蓄長發，女性工作人員不化濃妝。

4、在工作區域內舉止端莊，談吐文雅，不得大聲喧嘩。

5、所有清潔工具及耗材應統一存放在院方指定的房間內，不得隨意放置在其他地方。

6、物業所有工作人員應在指定的房間休息，不得在工作區域逗留和休息。

7、物業工作人員要禮貌對待來訪人員，不得以任何理由與其發生口角或做出超越職權的行為。

8、保安人員必須工作認真負責、思想素質高、應變能力強，具備處理緊急情況的能力與素質。夜間保衛值班不得脫崗睡覺，不得飲酒上崗。

9、投標方須為服務人員配備必要的通訊器材，保證各崗位間聯系。

10、投標方須按照國家相關規定為服務人員支付工資、加班費和福利費、繳納社會保險及住房公積金等，采購人抽查時需提供相關繳費證明。

（五）各崗位人員服務內容和標準

1、項目經理

（1）對樓內的各項服務工作進行督導、檢查，對物業工作人員進行管理和培訓，確保各項工作達到服務標準。

（2）就物業公司服務情況，定期與采購人進行交流，及時將采購人意見反饋到物業公司管理工作當中去，并督促改進工作。

（3）與各專業公司對樓內的各種設備、設施維修保養工作進行協調與配合。

（4）協助采購人處理各種臨時性緊急事項。

2、食堂人員

（1）提供嚴謹食堂管理制度，至少包括廚房衛生管理、環境衛生管理和食品衛生管理制度。

（2）用餐按需制作，防止浪費。

（3）用餐環境衛生達標，食品衛生達標。

（4）提供主要食材供應商的資質。

（5）菜品留樣。

3、保潔員

3.1公共區域

（1）對公共區域（包括各層樓道、大廳、樓梯間、玻璃、墻壁門窗、電梯、開水房、活動室等）進行隨時保潔。確保樓道、大廳、樓梯間、扶手、電梯、開水房等公共部位無雜物，無積水、浮塵及污跡。清掃的垃圾要及時運到指定地點，不得在樓內堆積。每天晚上定時清理垃圾桶內垃圾，將其運至樓外指定地點。

（2）拖地時，樹立小心地滑的警示牌；遇雨雪天氣時，及時設立警示牌，清除出入路面及附近的積雪（水）。

（3）保持樓道內墻壁（含工作欄、宣傳欄外部）、門窗的整潔干凈，無亂貼亂畫。

（4）每天對一樓大廳玻璃門做一次整體清潔。

（5）保持泵房、配電間、設備間干凈無塵。

（6）公共區域綠植養護。

（7）其他臨時性工作。

3.2衛生間、洗漱間

（1）應設專用清潔物品（墩布、抹布、掃帚），并配備廁紙。

（2）每日隨時清潔，要確保無污跡，無異味，無水垢。

（3）確保便盆內無便痕，小便池內尿漬，保持衛生間無異味。

（4）洗手盆和鏡子表面要隨時保持清潔、干凈，無積水，無污物。

（5）每日及時清理垃圾桶，確保無隔夜的垃圾。

（6）發現設備設施損壞，及時報告物業辦公室。

3.3會議室和活動室

（1）保證會前準備工作的及時性。

（2）會后及時清理會議室衛生，并做巡視保潔。

（3）門窗：所有公共區域門窗易污部位應無塵土、無污跡、窗臺無雜物。

（4）玻璃：門窗玻璃干凈無塵。

（5）桌椅：每日常規保潔無灰塵、無污跡。

（6）墻面：墻面每周保潔，無灰塵、無污跡。

3.4場院

場院綠化、水景、樹木、宣傳欄、燈桿、座椅等保持無污跡，無風飄懸掛物、漂浮物，垃圾日產日清，雨后及時清掃積水，雪后及時清掃通道。

（1）臺階、坡道、庭院：無塵土、無雜物、無紙屑、石材臺階要求清潔。

（2）草坪、花壇、花盆造型內無污袋、紙屑、煙頭等雜物，外部無污跡。

（3）園林區域內有落葉及時清掃，雜草及時清除。

（4）垃圾收集完畢，按指定的時間、地點、方式處置。

（5）院區衛生整體保持干凈、整潔、無死角。

4、秩序維護員

4.1負責全樓24小時安全保障工作，維護樓內公共秩序。定期查看消防泵房是否運轉正常，如有問題及時向采購人方反映。

4.2夜間定時進行樓內巡邏，發現可疑情況即時處理，如遇重大突發事件，立即報告物業公司及采購人。

4.3嚴格執行各項規章制度，遇有來訪人員詢問，耐心解答，文明用語，態度和藹。

4.4每晚檢查樓道、衛生間的燈是否關閉，門窗是否關好。

4.5每周檢查一次樓內消防設施及消防標識是否完好，熟悉樓內消防通道分布情況，遇有火險應及時打開消防通道，并組織樓內人員迅速撤離。

4.6巡查樓內各安全出口，保證安全出口不被堵塞。各安全出口禁止堆放雜物、停放自行車及泊車。

4.7負責交通疏導、停車場管理、自行車停放管理，防止各類車輛盜竊事件發生。

4.8做好來往信件的登記工作，做到當天信件不漏登、不誤登、記錄準確備查。

4.9對當天收到各類報刊、信件及時進行清點分類，準確送達各科室，做到信件不丟失、送報不延誤，相關急件快件收到后隨時送達相關部門不拖延。

4.10完成各單位安排的臨時性工作。

4.11門衛、監控室服務標準

（1）24小時有專人值班，監控系統實時監控、做好記錄。

（2）熟悉防火、防盜、防事故的識別及處置、各處閉路監控探頭搜索、監視記錄、錄像工作及時上報故障點。

（3）監控室內禁止無關人員進入。

5、維修人員

5.1負責樓內公共設備、設施（包括電梯、電力、照明、上下水、衛生潔具、消防設施、門窗鎖具、窗簾等）的日常管理、檢查報修和零散維修工作，并配合各專業公司完成專業設備設施的維修保養工作。發現問題及設備異常時應及時采取措施防止事態擴大并第一時間報告采購人和物業項目經理，及時聯系通知設備維保單位修復并積極配合專業維修人員工作。

5.2巡查樓內用水、用電情況，發現違規行為及時制止并勸其停止使用，對不服從勸阻的及時通知物業項目經理。

5.3定期檢查樓頂，清理垃圾，保證雨水排水口通暢。

5.4維修工作應及時、快速，緊急維修響應不超過1小時，一般維修半個工作日內完成，并有完整的維修記錄，確保采購人工作的正常開展。

5.5電梯管理人員需持《特種設備作業人員證（電梯作業）》上崗。

5.6完成各單位交付的其他臨時性工作。

（六）工具、耗材及費用劃分

保潔/食堂/綠化所用工具及耗材均由物業公司承擔。

保安所用工具及耗材均由物業公司承擔。

所有物業人員工裝由物業公司承擔。

食材、調料等均由投標方負責采購。

投標方的報價須包含以下內容：

物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用：電梯維保、消防設施維保、強弱電維保（含10kv變電站）、垃圾清運、化糞井清運等。（以上維保項目所包含的更換配件等費用由采購方單獨支付）

維修工具、備件（含日常碎修，500元以下配件）等物料費用。維修工具：水、電、暖等專用維修工具及設備（沖擊電鉆、電焊機、臺式鉆、管道疏通機、維修工具柜、鋁合金梯子等）手鉆電池、各類改錐、壁紙刀及刀片、各類扳手、臺鉗子、角磨機及磨片、手電、防護用品、梯子、線軸、疏通機等；

消耗材料：門鎖、節能燈、節能燈泡、合頁、門窗把手、其他電料、其他輔料、水嘴、上下水管、節門、臺盆、馬桶蓋、遮陽網、彩條布、水泥、沙子、云石膠、AB膠、801膠、玻璃膠、鐵絲、地坪漆及滾刷美紋紙、護套線、水不漏等；

清潔衛生費用：保潔工具、保潔耗材等；外檐清洗(含石材)、擦玻璃等。保潔工具：如保潔柜、工具架、大盤紙盒、刷地打磨機、吸水吸塵器、榨水車等；保潔耗材（包括潔潔靈、抹布、垃圾袋、洗手液、大盤廁紙、墩布、潔廁劑、香皂、芳香球、消毒劑、專用清潔劑等日常清潔衛生用品、竹掃帚、鏟雪板、積水車、3米加長桿、玻璃清潔劑、萬恩a除垢劑、不銹鋼光亮劑、塵推油、玻璃刮條、掃把、簸箕、毛刷、潔廁靈、洗衣粉、去污粉、84消毒液、小垃圾袋、膠皮手套、玻璃刮、大垃圾袋、塵推、塵推套、地托、抹布、蠟拖、水桶等；綠植養護、消殺除害所需的各種材料）；

根據天津市生活垃圾分類管理實施意見，按要求做好垃圾分類工作，按需求配備分類垃圾桶。

秩序維護費用：對講機等工具費用。工具費用：對講機、強光手電、巡更設備及點位、消防蓄水池止回閥、公共區域消防栓滅火器年檢更換、沙袋及防洪沙、工具箱等；消耗品：手套、辦公品、保潔用具等；

辦公費用：物業所需辦公用品費、通訊費、交通費等。（包含辦公桌、計算機、打印機等更衣柜、桌椅、微波爐、冰箱等）；

職工食堂服務費用：工具、耗材、用品等費用。包括用餐留樣冷柜、家用肉餡機、抽真空機、封裝機、攪面機、6寸鐵鍋、豆漿機磨盤、灶口鼓風機*2、蒸箱加熱管、加熱臺加熱管、滅蠅燈、刀具、案板、水龍頭及管件、調料器皿等；

消耗性材料：洗潔精、垃圾桶、地刷、大垃圾袋、地刮、水桶、抹布、墩布、掃把、簸箕、毛刷、洗衣粉、去污粉、除油劑、膠皮手套、84消毒液、玻璃刮、玻璃刮條、玻璃清潔劑、一次性手套、筷子、餐巾紙、白板筆、鋼絲球、洗碗刷等；

（七）量化考核標準

1、日常考核

采購人每月至少兩次派出專人對工作內容的完成情況進行督促檢查，其余時間不定期抽查，檢查人填寫工作檢查記錄由物業公司被檢查人簽字認可并整理保存。根據平時檢查結果，采購人有權針對出現的問題對物業公司實施處罰，并下達書面整改通知，責成物管公司限期整改。

2、季度、年度考核

季度與年度考核重復時只做年度考核。考核由采購人組織實施，相關部門參加考核評定，考核結果報分管領導批準后，由采購人負責對物業管理單位實施獎懲兌現。兌現可在支付物業服務費時進行清算。綜合考核評定結果90分為合格，90分以上足額劃撥應付服務費；低于90分為不合格，考評為不合格的，扣除應付物業服務費的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

3、考核檢查內容

物業公司交納罰款額度：

3.1發生重大失責行為，造成后果者，罰款1000元以上。

3.2工作人員須服務態度端正，佩帶明顯標志（工作牌），穿工服，講文明禮貌用語，服從和接受機關管理人員的指揮和檢查，每發現一次不合格者罰款50元。

3.3值班秩序維護人員須堅守崗位嚴禁脫崗，擅自離開崗位或睡覺，每發現一次不合格者罰款100元。

3.4秩序維護人員值班時不準嬉笑打鬧，不準看書、看報或進行其他與值班無關的事，每發現一次不合格者罰款50元。

3.5秩序維護人員須嚴格檢查進出大樓物品，嚴禁易燃、易爆、有毒等危險物品進入大樓，每發現一次未檢查者罰款100元。

3.6秩序維護人員須檢查消防設備、器材和消防安全標志是否在位，狀態是否良好，發現破損應及時維修更換，每發現一次不合格者罰款100元。

3.7閑雜人員進入大樓，院內車輛亂停亂放，不及時制止者，每發現一次罰款100元。

3.8建筑物內公共樓道、步行梯、電梯間、衛生間、大堂、門廳、會議室須保潔及時、無死角，每發現一次不合格者罰款100元。

3.9大樓附近嚴禁打架、斗毆、尋釁滋事的事件發生，嚴禁盜竊和人為破壞行為，每發現一次罰款500元。

3.10物業服務人員不得在采購方的公共衛生間洗澡、清洗私人衣物，每發現一次罰款500元。